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徐XX、黄XX与左XX、左X等房屋买卖合同纠纷一审民

发布时间:2021-08-09 03:04:43 来源:华荣律师事务所 浏览:51

  原告:徐XX(反诉被告),男,1962年12月27日出生,汉族,住上海市杨浦区。

  原告:黄滟雯(反诉被告),女,1975年3月31日出生,汉族,住江苏省启东市。

  上列两原告的共同委托诉讼代理人:李建明,上海市华荣律师事务所律师。

  被告:左XX(反诉原告),男,1982年6月29日出生,汉族,住上海市浦东新区。

  被告:左X(反诉原告),男,1957年6月29日出生,汉族,住黑龙江省大庆市。

  被告:李XX(反诉原告),女,1958年4月24日出生,汉族,住黑龙江省大庆市。

  上列三原告的共同委托诉讼代理人:杨沛,上海申浩律师事务所律师。

  原告徐XX、黄滟雯(以下统称原告)与被告左XX、左X、李XX(以下统称被告)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年5月2日立案后,被告于2017年5月23日提起反诉。本案依法适用简易程序,于2017年5月23日公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告徐XX、原告委托诉讼代理人李建明,被告委托诉讼代理人杨沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告向本院提出诉讼请求判令被告:1、协助办理上海市浦东新区三林路XXX弄XXX号XXX号房屋的产权过户手续;2、承担本案的诉讼费。事实和理由:2016年10月30日,原告与被告在上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称中介)居间下签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),约定:原告向被告购买被告所有的位于上海市浦东新区三林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋),总价款为450万元(实际总价款为588万元);双方于2017年1月20日前,至上海市浦东新区房地产交易中心(以下简称交易中心)办理涉诉房屋的产权过户手续,权利转移日期以交易中心准予登记之日为准。现原告已按约向被告支付了房款453万元和提前交房补偿款2.28万元,但被告至今不肯配合原告办理涉诉房屋的产权过户手续,故诉至法院。

  被告辩称,不同意原告的诉讼请求,理由如下:原、被告之间的买卖合同成立且生效。双方在买卖合同中约定:若原告自申请贷款起满50个工作日,购房贷款仍不足本合同约定的额度的,则在办理产权过户手续之前,现金补足贷款不足部分。但原告并未按照上述约定补足房款。原告逾期付款已根本违约,被告有权行使单方解除权。被告于2017年3月22日发函通知中介及原告解除买卖合同,该通知函于2017年3月23日到达原告处。自书面解除函送达之日,双方买卖合同即已解除。被告同时提起反诉,请求如下:1、确认双方签订的买卖合同及补偿协议于2017年3月23日解除;2、判令原告向被告支付违约金58.80万元(违约金包含赔偿金及解约违约金。赔偿金以180万元为基数,按日万分之五自2017年2月21日起计算15日。解约违约金按照买卖合同第九条的约定为房屋总价的20%。违约金酌情降低至58.80万元);3、判令原告承担反诉诉讼费。

  原告辩称,不同意被告的反诉请求,理由如下:一方面,被告所述与事实不符。原告向被告付款明细可证明原告一直在按照买卖合同约定时间节点进行付款,不存在逾期付款的事实。原、被告及中介曾约定于2016年3月8日办理涉诉房屋的产权过户手续,但被告不予配合,属被告违约,其现要求解除合同于法无据;另一方面,因原告无违约行为,故被告的反诉请求2也无事实依据。

  本院经审理认定事实如下:徐XX、黄滟雯系夫妻。左X、李XX系夫妻,育有一子左XX。2016年7月15日,徐XX与李XX在中介居间下签订《房地产买卖(含居间)协议》(以下简称居间协议),约定:徐XX向李XX购买涉诉房屋,总价款为588万元;徐XX于签订居间协议当日支付定金5万元,3日内补足定金至60万元;李XX于2016年12月15日之前将涉诉房屋交付给徐XX,双方于2016年12月31日前办理涉诉房屋产权过户手续;交易过程中所有税费由徐XX承担。2016年10月16日,徐XX与李XX签订补充协议,约定:双方将原定于2016年12月31日前办理涉诉房屋产权过户手续的时间更改为2017年1月20日前。本协议为居间协议的有效组成部分,双方保证一经签订,即不可撤销。本协议与居间协议冲突的条款以本协议约定为准。2016年10月30日,原、被告签订买卖合同,约定:原告向被告购买涉诉房屋,总价款为450万元;双方于2017年1月20日之前办理产权过户转让手续,权利转移日期以交易中心准予登记之日为准;原告未按合同付款协议约定期限付款的,应当向被告支付赔偿金,赔偿金自应付款项期限的第2日起按逾期未付款的日万分之五计算至实际付款之日止;逾期超过15日仍未完全履行付款义务的,被告有权单方解除合同。被告单方解除合同的,应当书面通知两原告,并有权要求原告承担违约责任,原告承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至被告发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。被告未按合同约定的期限将涉诉房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告的,应当向原告支付赔偿金,赔偿金自应付款项期限的第2日起按逾期未付款的日万分之五计算至实际付款之日止;逾期超过15日仍未交付房地产的,原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的,应当书面通知被告,并有权要求被告承担违约责任,被告承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。附件三付款协议约定原告于签约当日支付房款60万元,于2016年11月15日前支付第二笔房款207万元,另以购房贷款的形式由银行转入被告账户180万元,于房屋交接当日支付3万元;补充条款(一)约定原告应于付清第二笔房款后15个工作日内(即最迟2016年12月5日),备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若自原告申请贷款起满50个工作日,购房贷款仍不足本合同约定的额度的,则原告应在办理产权过户手续之前现金补足。同日,原、被告签订补偿协议,约定:除买卖合同约定的450万元外,原告于2016年10月30日之前向被告支付房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款138万元。2016年11月30日,原、被告签订补充协议,约定:被告于2016年12月11日将涉诉房屋提前交给原告,原告补偿被告租金2.28万元。本协议为买卖合同的有效组成部分,双方保证本协议一经签订,即不可撤销。本协议经双方当事人签章当日成立并生效,与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。原告于2016年7月15日支付定金5万元,同月17日补付定金55万元,10月28日前支付装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款138万元,11月15日支付房款207万元,12月11日支付交房尾款3万元,2017年2月24日支付贷款不足部分款项42万元,同年3月7日又支付3万元,累计453万元。原、被告至今未办理涉诉房屋的产权过户手续,现原告为维护自身权益诉来本院,要求判如诉请。

  另查明,1、被告已于2016年12月11日将涉诉房屋交于原告,原告亦于2016年11月30日补偿被告租金2.28万元;2、2017年3月2日,原告与案外人中国民生银行股份有限公司上海分行就涉诉房屋签订《个人购房/车位借款及担保合同》,贷款金额为135万元;3、2017年3月22日,被告通过顺丰快递向原告、中介分别寄送通知函,原告、中介均于次日签收。通知函主要内容为:按双方所签买卖合同约定,原告应最迟于2017年2月20日前以现金方式补足贷款不足部分,现原告未能在15日宽限期内完成该项付款义务,已经构成根本违约。据此,被告通知原告解除双方之间的买卖合同及补充协议,并要求原告支付总房价20%的违约金;4、2017年6月,原告将剩余房款135万转账至本院执行款账户,并承诺其具有本市购房资格。

  审理中,1、原告提交徐XX、左XX及中介徐刚三人的微信群聊记录截屏打印件5张及左XX与徐XX的手机短信记录截屏3张,证明左XX承诺2017年3月8日办理涉诉房屋产权过户手续,但当日并未办理。手机短信内容为:2017年2月5日,徐XX:“左先生,银行现在批贷很慢,我在想办法加快。就是批了放款也很慢。你可打听一下。实在不行,我想办法付全款。这样你可以尽快收到余款。因我去年11月过户的房贷到现在还没拿到钱。”左XX:“我们还是按照合同写的走”;2017年3月2日,徐XX:“左先生好,不好意思!拖了这么久,银行才批复,你看何时去过户,约个时间吧”。经质证,被告对该组证据的真实性予以确认,但被告表示原告提供的上述证据均有删减,对话内容不连贯。前面有一短信内容为:左XX:“徐老板,你一直不办理过户手续,超过约定时间17天,原签订的买卖合同失效了。”被告提交原告徐XX、被告左XX及中介徐刚三人2017年3月2日至7日期间完整群聊记录截屏打印件(已包含原告提供的群聊记录),证明原告未按期付款,自认违约。原告所述的9,000元违约金至今也未支付,双方对过户时间并未达成一致,故被告行使了单方解除权。群聊主要内容如下:3月5日,左XX:“按照合同约定1月20日过户时间,乙方(原告)延期一个半月未过户,如乙方(原告)希望继续履行合同,需赔付全款10%违约金”。3月6日,徐刚:“按照合同约定日期,客户首付款是2016年11月15日支付的,15个工作日内办理贷款,也就是12月5日前要贷款,从12月5日办贷款,50个工作日也就是2017年2月20日,这个工作日还是按银行的工作算的。要是违约也是按未付款万分之五,就是每天900元,从2月20日起到贷款批下来3月2日,共计10天,违约金9,000元,现在徐先生愿意支付9,000元违约金,请左先生尽快过户……”,徐XX:“收到,同意。”3月7日,左XX:“违约金和尾款现金补足后,办理过户”,徐XX:“3万尾款;9千补偿金我已现金备好,过户时当即付清。@左XX@徐刚请约过户时间。”左XX:“3月8日”、“@徐XX贷款合同拍照今天发给我@徐刚明天过户时间安排好”,徐XX:“好的,下午将合同拍照发给你@左XX”,徐刚:“好的,那就明天上午,你们9点半到张杨路德平路,房产交易中心,卖方所有产权人到场带上产证及所有产权人身份证原件和复印件一份,卖方所有购房人到场带上身份证、户口本、结婚证、未成年小孩出生证明(若有)原件及复印件一份、贷款合同,你们看这个时间有问题吗?”左XX:“办理流程讲一下”,徐XX:“没问题”,左XX:“今天余额全部打完,收据明天直接带过去”,徐XX:“现金我已领好,收据明徐刚带上就行。”徐刚:“好的”,左XX:“银行转账,@徐XX今天银行转账完,明天过户”,徐XX:“知道了”。经质证,原告对被告该组证据的真实性予以确认,但表示左XX当时所述的按照合同写的走,并非当庭陈述的付全款,而是含有135万元贷款。原告已于2016年12月7日向银行提交贷款申请。左X、李XX于同月12日去银行签字,其中左XX未到场签字,而是由李XX代理,但被告至今未向银行提交代理公证书原件,仅于2017年2月24日向中介提供了公证书复印件,此系贷款审批拖延的原因之一。原告另提供徐XX、左XX及中介徐刚三人群聊记录截屏打印件2张,证明截止至2017年2月22日,被告仍未提供代理公证书。群聊主要内容如下:2017年2月22日,徐XX:“@徐刚,银行要李XX的公证书和80万的收据……”,徐刚:“收到,委托书复印件可以吗?你问问银行”,徐XX:“好,问下”。2月27日,徐XX:“@徐刚,收据好了没有,银行就等它了!”徐刚:“给阿姨打电话没人接,麻烦左先生这边和阿姨说一下,昨天阿姨说今天过来写收据的,谢谢@左XX”。经书面质证,被告对该份证据的真实性不予认可,认为该组群聊仅为原告徐XX与中介徐刚之间的对话,左XX并未参与,不能证明被告有拖延办理贷款的行为。被告代理公证书原件于2016年10月30日网签当日留存于中介处,被告处再无公证书原件。本院对原、被告提供的上述证据真实性均予以确认;2、原告向法院申请证人刘奇(中介工作人员)出庭作证,其主要内容如下:2017年3月7日,原、被告及中介约定于2017年3月8日办理涉诉房屋产权过户手续,同时原告须支付被告逾期付款违约金9,000元。中介于3月7日收到原告让其于过户之日转交给被告的违约金9,000元。当晚,左XX要求中介将该违约金转账至其账户,中介表示该款项应当面交接并出具收条,遭左XX拒绝。左XX要求原告将贷款合同拍照发送其手机,因原告外出,贷款合同未携带在身边,便建议过户时将贷款合同带来供左XX查看,此建议亦遭到左XX拒绝。3月8日,原、被告未办理涉诉房屋的产权过户手续。之后中介安排双方于3月9日办理涉诉房屋产权过户手续,左XX未同意。3月10日,左XX通过微信要求徐XX支付违约金30万,但未明确违约金的计算方法,后中介得知原告已提起诉讼。经质证,原告对证人证言予以确认。被告对证人的身份及证言均不予确认,表示原告尚有部分中介费未支付,证人与原告存在利益关系,故证人证言不具有合法性。证人当庭展示工作证原件以证明其身份情况。本院对证人身份予以确认,因原、被告提交的徐XX、左XX及中介徐刚三方微信群聊内容,与证人证言相一致,故本院对证人证言予以确认。

  本院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有约束力。本案中,原、被告就涉诉房屋所签订的居间协议(含补充协议)、房屋买卖合同(含补偿协议),系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效,双方均应遵照执行。庭审查明,就涉诉房屋,原告拟贷款180万元,银行实际批准贷款135万元,按照双方约定,原告应于2017年2月20日前现金补足贷款不足部分45万元,逾期一日,自第2日起按未付款的日万分之五支付被告赔偿金,逾期15日仍未完成付款义务的,被告有权单方解除合同。原告于2017年2月24日支付42万元,于3月7日支付3万元(3月7日为第15日),不存在逾期15日仍未补足贷款不足部分的事实,故被告不享有单方解除权,本院对被告要求解除原、被告之间的买卖合同及补偿协议的反诉请求不予支持。又查明,截至2017年3月7日,被告累计支付原告房款453万元,获得银行135万元的贷款承诺;原、被告及中介通过微信合意于2017年3月8日办理涉诉房屋过户手续;同时约定,原告于过户当日支付被告逾期付款违约金9,000元;被告于2016年12月11日将涉诉房屋交付给原告,且在补充协议中约定不可撤销。因配合办理过户手续系房屋出售方应尽的义务,现原告已占有涉诉房屋,且已将剩余房款135万元交由法院代管,房屋买卖合同继续履行亦没有障碍,故本院对原告要求被告协助办理涉诉房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持,并按照约定由原告负担涉诉房屋产权过户的相关税费。因买卖合同继续履行,故不存在原告须向被告支付解约违约金的事实基础,本院对被告请求判令原告向其支付解约违约金的反诉请求不予支持。本案中,原告应于2016年12月5日前向银行提交贷款申请资料,实际于2016年12月7日递交,延期2日;徐XX、左XX及中介徐刚三人群聊记录显示李XX提供贷款所需80万元的收款收据时间晚于2017年2月27日。以上两节事实对贷款延误批准均具有影响。参照原、被告对逾期付款赔偿金计算标准的约定,综合考虑原告确存在逾期补足贷款不足部分款项、2017年3月7日左XX在微信中同意接受9,000元逾期付款违约金、客观上双方未能办理涉诉房屋过户手续而原告已经占有涉诉房屋等事实及原、被告的过错程度,本院酌定原告支付被告逾期付款赔偿金23,625元。

  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条及第一百零七条规定,判决如下:

  一、被告左XX、左X、李XX于本判决生效之日起十日内协助原告徐XX、黄滟雯办理将上海市浦东新区三林路XXX弄XXX号XXX号房屋的产权过户至原告徐XX、黄滟雯名下的手续(相关税费由原告负担),同时原告徐XX、黄滟雯支付被告左XX、左X、李XX房款135万元;

  二、反诉被告徐XX、黄滟雯于本判决生效之日起十日内支付反诉原告左XX、左X、李XX逾期付款赔偿金23,625元;

  三、驳回反诉原告左XX、左X、李XX其余的诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本诉案件受理费42,800元,减半收取计21,400元,由被告负担。反诉案件受理费9,680元,减半收取计4,840元,由原告负担194.50元,被告负担4,645.50元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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